Arv og bolig – hva skjer med eiendommen?

Arveoppgjør og bolig

Når en person dør, inngår boligen i dødsboet. Arvingene må bli enige om hva som skal skje med eiendommen – selge den, la én arving overta, eller beholde den i sameie. Dersom arvingene ikke blir enige, kan tingretten oppnevne en bostyrer som gjennomfører et offentlig skifte.

Privat skifte er det vanligste og forutsetter at minst én arving påtar seg ansvaret for avdødes gjeld. Arvingene fordeler eiendelene seg imellom, og dersom boligen skal selges, engasjerer dødsboet en eiendomsmegler. Salg av dødsboets eiendom følger de vanlige reglene for boligsalg.

Uskiftet bo – gjenlevende ektefelles rettigheter

Gjenlevende ektefelle har rett til å sitte i uskiftet bo, noe som betyr at arveoppgjøret utsettes. I praksis beholder gjenlevende ektefelle rådigheten over boligen og kan bo der, leie den ut eller selge den. Samboere med felles barn har tilsvarende rett, men i mer begrenset omfang.

Uskiftet bo betyr ikke at gjenlevende eier alt – arvingene har fortsatt sine arverettigheter, men de utsettes. Gjenlevende kan selge boligen til markedspris uten samtykke fra arvingene, men kan ikke gi den bort eller selge den vesentlig under markedsverdi.

Skattemessig inngangsverdi ved arv

Når du arver en bolig, overtar du avdødes skattemessige inngangsverdi – altså det avdøde opprinnelig betalte for boligen, justert for eventuelle påkostninger. Dette er viktig fordi inngangsverdien brukes til å beregne gevinst eller tap ved et fremtidig salg. Les mer om skatt ved boligsalg.

Dersom du arver en bolig som ble kjøpt for mange år siden, kan inngangsverdien være svært lav sammenlignet med dagens markedsverdi. Det betyr potensielt høy skattbar gevinst ved salg. For å selge skattefritt må du oppfylle bo- og eierkravene – ett års botid i løpet av de to siste årene for primærbolig.

Det er viktig å dokumentere alle påkostninger som er gjort på eiendommen, da disse øker inngangsverdien. Normalt vedlikehold regnes ikke som påkostning, men oppgraderinger som nytt bad, tilbygg eller ny drenering gjør det.

Sameie mellom arvinger

Dersom flere arvinger ønsker å beholde boligen, oppstår et sameie. En sameieavtale bør regulere bruk, vedlikehold, kostnadsfordeling og vilkår for salg. Uten avtale gjelder sameieloven, som gir enhver sameier rett til å kreve eiendommen solgt på det åpne markedet.

Sameie i arvet bolig kan fungere godt for fritidseiendommer der arvingene bruker hytta på ulike tidspunkt. For primærboliger er det sjelden en varig løsning, og de fleste velger enten at én overtar eller at boligen selges med fordeling av salgssummen.

Odelrett og gaveoverføring

For landbrukseiendommer kan odelsrett gi en arving rett til å overta eiendommen foran andre. Odelsretten følger en bestemt rekkefølge og krever at eiendommen oppfyller visse areal- og driftskrav. Odelsloven ble endret i 2009, og arealgrensene ble hevet for at færre eiendommer skal være odelseiendommer.

Gaveoverføring av bolig i levende live er et alternativ til arv. Giveren kan overføre eiendommen med eller uten betingelser, for eksempel borett. Ved gaveoverføring overtar mottakeren giverens skattemessige inngangsverdi, på samme måte som ved arv. Dokumentavgift påløper ved tinglysing av hjemmelsovergang, med unntak for visse familieoverføringer.