Eierskifteforsikring – er det verdt det?

Hva er eierskifteforsikring?

Eierskifteforsikring er en forsikring som selger tegner i forbindelse med boligsalg. Forsikringen overtar selgers ansvar overfor kjøper dersom det oppdages mangler etter overtakelse. I praksis betyr det at forsikringsselskapet håndterer eventuelle reklamasjonskrav og dekker kostnader dersom selger blir holdt ansvarlig.

Forsikringen er frivillig, men svært vanlig i Norge. Rundt 80–90 prosent av alle boligsalg gjennomføres med eierskifteforsikring. Megleren vil normalt tilby forsikringen som en del av salgsprosessen.

Hva dekker forsikringen?

Eierskifteforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven i inntil fem år etter salget. Dette inkluderer krav knyttet til skjulte feil og mangler, opplysningssvikt og uriktige opplysninger i salgsdokumentene.

Forsikringen dekker ikke forhold selger bevisst har tilbakeholdt informasjon om. Dersom selger har opptrådt svikaktig, kan forsikringsselskapet kreve regress. Det er derfor avgjørende å gi ærlige og fullstendige opplysninger i egenerklæringsskjemaet.

Forsikringen dekker heller ikke kosmetiske forhold eller vanlig slitasje. Den gjelder kun mangler som utgjør et avvik fra det kjøper hadde grunn til å forvente basert på avtalen og boligens alder og tilstand.

Nye regler etter 2022

Etter lovendringen i avhendingsloven fra 2022 har eierskifteforsikringens rolle endret seg noe. Kravet om grundig tilstandsrapport reduserer risikoen for skjulte mangler, noe som i teorien også bør redusere antall reklamasjonskrav.

Samtidig har kjøpers egenandel på 10 000 kroner gjort det mindre attraktivt å reklamere på småbeløp. Forsikringsselskapene har tilpasset produktene sine til det nye regelverket, og premiene har i mange tilfeller blitt justert.

Kostnad og når det lønner seg

Kostnaden for eierskifteforsikring ligger typisk mellom 5 000 og 15 000 kroner, avhengig av boligens verdi og forsikringsselskap. Premien beregnes som en prosentandel av salgsprisen, vanligvis mellom 0,1 og 0,3 prosent.

Forsikringen lønner seg mest for boliger med potensielle skjulte mangler, eldre boliger med ukjent historikk, eller dersom selger er usikker på boligens tekniske tilstand. For nyere boliger med grundig tilstandsrapport er risikoen for reklamasjon lavere, men forsikringen gir likevel trygghet.

Vurder kostnaden opp mot den potensielle risikoen. Et reklamasjonskrav kan fort beløpe seg til hundretusener av kroner. Forsikringspremien er i sammenligning en relativt liten investering for fem års trygghet.

Eierskifteforsikring vs. boligkjøperforsikring

Det er viktig å skille mellom eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring. Eierskifteforsikring tegnes av selger og dekker selgers ansvar overfor kjøper. Boligkjøperforsikring tegnes av kjøper og gir juridisk bistand dersom kjøper ønsker å reklamere.

Boligkjøperforsikring dekker typisk advokatkostnader og saksomkostninger dersom kjøper ønsker å fremme et krav mot selger. De to forsikringene utfyller hverandre — selgers forsikring håndterer kravet, mens kjøpers forsikring bistår med å fremme kravet.