Felleskostnader i borettslag – hva inngår?

Hva felleskostnadene dekker

Felleskostnadene i et borettslag dekker driften av fellesskapet og inkluderer normalt kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon), bygningsforsikring, vedlikehold av fellesarealer, renhold, strøm i fellesarealer, kabel-TV eller internett, og eventuell vaktmestertjeneste. I tillegg går en del av felleskostnadene til å betjene borettslagets fellesgjeld – renter og avdrag.

Fordelingen av felleskostnader følger vanligvis leilighetens andel av totalarealet. En stor leilighet betaler mer enn en liten, selv om bruken av fellesarealer kan være lik. Noen borettslag har også tillegg for parkering, garasje eller bod som ikke inngår i de ordinære felleskostnadene.

Fellesgjeld og dens påvirkning

Fellesgjelden er ofte den største enkeltposten i felleskostnadene. Et borettslag med høy fellesgjeld vil ha vesentlig høyere felleskostnader enn et tilsvarende borettslag med lav eller ingen fellesgjeld. Renter og avdrag på fellesgjelden utgjør i mange tilfeller 40 til 60 prosent av de totale felleskostnadene.

Når du vurderer å kjøpe i et borettslag, er det totalprisen som teller – kjøpesummen pluss din andel av fellesgjelden. Lav kjøpesum og høy fellesgjeld gir ikke nødvendigvis en billig bolig, fordi du betjener fellesgjelden gjennom høye felleskostnader over tid. Les mer om salg av borettslagsandel i vår artikkel om å selge leilighet i borettslag.

Budsjett versus regnskap

Borettslagets budsjett gir en oversikt over planlagte inntekter og utgifter for kommende år, mens regnskapet viser faktiske tall for foregående år. Sammenlign budsjett og regnskap for å se om felleskostnadene er realistisk satt. Store avvik kan indikere at felleskostnadene vil øke.

Styrets årsberetning og regnskap behandles på generalforsamlingen og skal være tilgjengelig for kjøpere i salgsoppgaven. Se spesielt på vedlikeholdsfondet – et godt finansiert vedlikeholdsfond reduserer risikoen for ekstraordinære innkallinger og plutselige økninger i felleskostnadene.

Økning av felleskostnader

Felleskostnadene øker normalt noe hvert år i takt med generell prisstigning. Større økninger kan skyldes renteøkning på fellesgjelden, vedlikeholdsprosjekter som rehabilitering av fasade, tak eller rør, eller økte kommunale avgifter. Styret skal varsle om planlagte økninger, og vesentlige endringer krever generalforsamlingsvedtak.

Spesielt eldre borettslag med stort vedlikeholdsbehov kan oppleve kraftige økninger i felleskostnadene. Før du kjøper, bør du sjekke langtidsplanen for vedlikehold og spørre styret om planlagte prosjekter. En rørrehabilitering kan for eksempel koste millioner og medføre midlertidig dobling av felleskostnadene.

Hva du bør sjekke før kjøp

Før du kjøper i et borettslag, bør du gjennomgå siste årsregnskap, styrets årsberetning, vedtekter, husordensregler og langtidsplan for vedlikehold. Be om å se protokoll fra siste generalforsamling for å få innblikk i diskusjoner og planlagte tiltak.

Sjekk spesielt fellesgjeldens størrelse og nedbetalingsplan, størrelsen på vedlikeholdsfondet, eventuelle planlagte rehabiliteringsprosjekter, og om det er tatt opp nye lån nylig. Et borettslag med godt styre, solid økonomi og en realistisk vedlikeholdsplan er et godt tegn på et veldrevet boligselskap.

Megleren din skal presentere all denne informasjonen i salgsoppgaven, men det kan lønne seg å stille egne spørsmål til styreleder eller forretningsfører for å få et komplett bilde av borettslagets økonomi og planer.