Selge leilighet i borettslag – dette må du vite

Forskjellen mellom borettslag og sameie

I et borettslag eier du en andel i boligselskapet, som igjen eier bygningen. Du har bruksrett til leiligheten, men eier den ikke direkte. I et sameie eier du en ideell andel av eiendommen, med enerett til bruk av din seksjon. Denne forskjellen har store konsekvenser for salg, finansiering og rettigheter.

For kjøpere betyr borettslagsformen at de må forholde seg til forkjøpsrett, styregodkjenning og vedtekter som kan begrense utleie og bruk. Mange banker har også strengere krav til finansiering av borettslagsandeler med høy fellesgjeld. Som selger er det viktig å kommunisere disse forholdene tydelig i salgsoppgaven.

Forkjøpsrett – slik fungerer den

I de fleste borettslag har eksisterende beboere forkjøpsrett ved salg. Det betyr at en person med forkjøpsrett kan tre inn i høyeste bud etter budrunden. Les mer om regelverket i vår artikkel om forkjøpsrett i borettslag. Forkjøpsretten administreres vanligvis av boligbyggelaget, for eksempel OBOS, USBL eller BATE.

Forkjøpsretten kan skremme kjøpere fordi de risikerer å miste boligen selv om de har vunnet budrunden. For deg som selger betyr dette at du bør informere tidlig om forkjøpsrett og eventuell ansiennitet, slik at potensielle kjøpere vet hva de går til. Megleren din skal håndtere forkjøpsrettsprosessen og varsle boligbyggelaget.

Fristen for å melde forkjøpsrett er normalt 5 virkedager etter at boligbyggelaget har fått melding om salget. Dersom ingen melder forkjøpsrett, går salget til høyeste budgiver som normalt.

Fellesgjeld og felleskostnader

Fellesgjelden i borettslaget er lån som boligselskapet har tatt opp, og som fordeles på alle andelseiere. Høy fellesgjeld reduserer kjøpernes betalingsevne fordi bankene regner fellesgjeld som en del av total gjeld. Totalpris (prisantydning pluss andel fellesgjeld) er det reelle sammenligningsgrunnlaget for kjøpere.

Felleskostnadene dekker blant annet renter og avdrag på fellesgjelden, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og drift. Felleskostnadene i et borettslag med høy fellesgjeld kan være vesentlig høyere enn i et tilsvarende sameie. For en grundig gjennomgang av hva som inngår, se vår artikkel om felleskostnader i borettslag.

Styregodkjenning og vedtekter

I borettslag må kjøper normalt godkjennes av styret. Styret kan bare nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn, for eksempel at kjøper ikke oppfyller kravene i vedtektene. Nektelse er sjeldent, men prosessen kan forsinke overtakelsen noen dager.

Vedtektene kan inneholde begrensninger på utleie, dyrehold og bruk av fellesarealer. Noen borettslag har klausuler om aldersgrense eller boformål. Disse vedtektene skal gjengis i salgsoppgaven, og megleren din er pliktig til å gjøre kjøper oppmerksom på eventuelle begrensninger.

Dokumentavgift og tinglysing

En fordel ved salg av borettslagsandel er at kjøper slipper dokumentavgift. Dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen påløper kun ved tinglysing av skjøte, som gjelder eierseksjoner og eneboliger. I borettslag overføres andelen uten tinglysing av skjøte, noe som sparer kjøper for en betydelig kostnad. Les mer om dokumentavgift i vår oversiktsartikkel.

Borettslagsandeler registreres i grunnboken via borettsregisteret. Overføringen skjer elektronisk, og megleren din ordner dette som en del av oppgjøret. Kjøper betaler et mindre gebyr til Kartverket for registreringen, typisk noen hundrelapper.