Skatt ved boligsalg – hva du må vite

Gevinstbeskatning ved boligsalg

Når du selger en bolig med gevinst, er hovedregelen at gevinsten er skattepliktig. Skattesatsen på gevinst ved salg av bolig er 22 prosent. Det betyr at dersom du selger boligen for mer enn du kjøpte den for, etter fradrag for påkostninger og salgskostnader, må du i utgangspunktet betale skatt av differansen.

Heldigvis finnes det viktige unntak. De fleste som selger sin egen bolig slipper å betale gevinstskatt, forutsatt at de oppfyller kravene til eier- og botid. Det er derfor avgjørende å kjenne til disse reglene før du legger boligen ut for salg.

Dersom salget resulterer i et tap, kan du ha rett til fradrag for tapet i skattemeldingen. Tap ved salg av bolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig.

Botidskrav og eiertidskrav

For å få fritak fra gevinstskatt ved boligsalg må du ha eid boligen i mer enn ett år (eiertid) og ha brukt den som din egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (botid). Begge vilkårene må være oppfylt for at fritaket skal gjelde.

Botiden regnes fra du faktisk flyttet inn i boligen til du flyttet ut. Kortere fravær, som ferie eller midlertidig arbeid et annet sted, avbryter normalt ikke botiden. Men dersom du har leid ut boligen over lengre tid, kan dette påvirke botidskravet.

Beregning av gevinst og tap

Gevinsten beregnes som salgspris minus inngangsverdi og salgskostnader. Inngangsverdien er det du opprinnelig betalte for boligen, pluss dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved kjøpet, samt påkostninger du har gjort underveis.

Det er viktig å skille mellom påkostninger og vedlikehold. Påkostninger er tiltak som øker boligens verdi utover opprinnelig standard, for eksempel tilbygg, nytt bad eller nytt kjøkken. Vedlikehold, som maling og utskifting av slitte materialer, regnes ikke som påkostning og kan ikke trekkes fra. Les gjerne vår artikkel om tilstandsrapport for å forstå hvordan boligens tekniske tilstand dokumenteres.

Meglerhonorar, fotografering og annonsekostnader ved salget kan trekkes fra som salgskostnader. Ta vare på alle kvitteringer og fakturaer gjennom hele eiertiden.

Dokumentasjonskrav

Skattemyndighetene kan kreve dokumentasjon for inngangsverdi, påkostninger og botid. Det er derfor viktig å ta vare på kjøpekontrakt, fakturaer for oppussing og påkostninger, og dokumentasjon som viser at du faktisk har bodd i boligen.

Folkeregistrert adresse er et viktig bevis for botid, men er ikke alene avgjørende. Skatteetaten kan også vurdere andre forhold, som hvor barna dine har gått på skole, hvor du har hatt strømabonnement, og andre indikasjoner på faktisk bosted.

Særregler for utleiebolig og sekundærbolig

Dersom du selger en utleiebolig eller sekundærbolig du ikke har bodd i selv, er gevinsten alltid skattepliktig med 22 prosent. Det finnes ingen botidsfritak for boliger som utelukkende har vært brukt til utleie.

For fritidsboliger gjelder egne regler. Her kreves det at du har eid eiendommen i mer enn fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Kravene er altså strengere enn for primærbolig.

Selger du en arvet bolig, overtar du i utgangspunktet arvelaters inngangsverdi. Dersom arvelater oppfylte vilkårene for skattefritt salg på dødstidspunktet, kan du selge arveboligen skattefritt — uavhengig av din egen botid.