Tilstandsrapport – derfor er den viktig

Lovkrav og bakgrunn

Fra 1. januar 2022 trådte nye regler i avhendingsloven i kraft som i praksis gjør tilstandsrapport obligatorisk ved boligsalg. Selv om det teknisk sett ikke er et lovpålagt krav å innhente rapport, har selger fått et utvidet ansvar for å gi korrekt informasjon om boligens tilstand. Uten tilstandsrapport overtar selger i praksis all risiko for skjulte feil og mangler.

De nye reglene ble innført for å skape tryggere bolighandel og redusere antall konflikter mellom kjøper og selger. Målet er at kjøper skal få et mer komplett bilde av boligens tilstand før budgivning, slik at prisen bedre reflekterer den faktiske tilstanden.

Hva rapporten inneholder

En tilstandsrapport etter den nye standarden (NS 3600:2018) er en grundig gjennomgang av boligens tekniske tilstand. Rapporten dekker blant annet tak, fasade, bad, kjøkken, elektrisk anlegg, VVS, drenering og grunnmur.

Takstmannen vurderer hvert element og gir en tilstandsgrad (TG) fra 0 til 3. TG 0 betyr ingen avvik, TG 1 er svake avvik, TG 2 er vesentlige avvik, og TG 3 er store eller alvorlige avvik. Rapporten skal også anslå utbedringskostnader for avvik med TG 2 og TG 3.

I tillegg inneholder rapporten informasjon om areal, rombruk, og eventuelle lovlighetsmangler. Dette gir kjøper et solid grunnlag for å vurdere boligens reelle verdi.

Hvem bestiller og hva koster det?

Det er selger som bestiller og betaler for tilstandsrapporten. Kostnaden varierer avhengig av boligens størrelse og type, men ligger typisk mellom 10 000 og 25 000 kroner for en enebolig. For leiligheter er prisen noe lavere.

Megleren kan normalt anbefale en takstmann eller bygningssakkyndig, men du står fritt til å velge selv. Sørg for at takstmannen har nødvendig kompetanse og sertifisering for å utarbeide rapport etter gjeldende standard.

Takstmann vs. bygningssakkyndig

Det er forskjell på en takstmann og en bygningssakkyndig. En takstmann har tradisjonelt fokusert på verdivurdering, mens en bygningssakkyndig har mer inngående kompetanse om teknisk tilstand. For tilstandsrapporter etter NS 3600 kreves det bygningssakkyndig kompetanse.

Sjekk at den du engasjerer har riktig sertifisering og er registrert i NITO Takst eller Norsk Takst. En erfaren og grundig fagperson gir deg en rapport du kan stole på, og som gir kjøper trygghet i prosessen.

Konsekvenser av manglende tilstandsrapport

Dersom du selger uten tilstandsrapport, mister du viktige rettigheter som selger. Etter de nye reglene kan kjøper gjøre gjeldende mangler som avviker fra det man kan forvente ut fra boligens alder og tilstand, med en egenandel på kun 10 000 kroner.

Med en grundig tilstandsrapport blir kjøper informert om kjente avvik, og kan ikke senere reklamere på forhold som er beskrevet i rapporten. Rapporten fungerer altså som en beskyttelse for selger, og er vel verdt investeringen.

Les også vår artikkel om skjulte feil og mangler for å forstå kjøpers rettigheter ved skjulte avvik som ikke fremkommer i tilstandsrapporten.